中信·凯旋城、中信·森林湖、中信·御园、海德·骏园……如果有人告诉你，这些全市皆知的高品质居住小区都是由同一个人操盘打造的，你会相信吗？

  林瑞明从2001年开始任职中信地产华南集团东莞分公司常务副总经理，两年后，升任董事长、总经理。也是在这一年，林瑞明正式提出“公园生活倡导者”的开发理念。探索公园与城市生活之间可能性，进而在之后的数十年间打造出阳光澳园、凯旋城、森林湖、德方斯、凯旋国际、凯旋公馆等一系列公园住宅产品，让“公园生活”的概念在东莞这座城市有了具体的样本。

  “得城市一片土地，还城市一座生活公园”，二十余年来，林瑞明始终秉承着这样的开发愿景，初心不变。2023年他再次执笔，打造了东莞城区全新公园住宅项目——“德天·凯旋府”。

  据悉，对于德天·凯旋府，林瑞明在“公园筑家”的理念基础上，融入了“创新，传承，跨越”的精神内核，初心延续，品质升级。德天·凯旋府的魅力何在？记者日前采访了德天·凯旋府负责人林瑞明，与这位东莞地产圈的泰斗级人物聊聊他的全新作品，也听听他对当下楼市的一些看法。

  个人认为，目前东莞楼市的基本面并不坏，依然长期向好。首先，在复杂严峻的内外部形势下，东莞经济韧性十足。诚然，今年上半年东莞工业承压严峻。但从长期发展的潜在能力看，东莞产业转变发展方式与经济转型催生了完善的产业生态，迸发着强大活力。根据工信部公布第五批国家级专精特新“小巨人”企业名单，东莞有81家企业入选，数量排名全省第三，走在广东乃至全国前列。

  位于深圳与广州两大一线城市之间，同时与香港、澳门隔珠江口海域相望，属于大湾区核心位置。

  特别是近期东莞密集发布楼市新政，8月30日，“认房不认贷”正式落地；9月11日，东莞调整公积金政策，可提取公积金用于支付首付款；同日，放宽港澳居民在莞购房条件；9月25日，存量房首套房贷利率正式下调。令人感到欣喜的是，进入9月以来，尤其是“十一黄金周”期间，东莞楼市的来访量、认购量均在稳步回升，说明受多种因素叠加影响，购房者心态正在发生明显的变化，市场信心有所提升。

  首先，必须明确一点，“房住不炒”已经深入人心，住宅已经回归居住属性。同时，还要看到“80后”们普遍进入生二胎、换房阶段、“90后”“00后”们对各方面品质会有更高的要求及新型冠状病毒肺炎疫情等时代特征，东莞楼市已确定进入改善时代。特别是今年上半年，在改善首付比例一下子就下降的利好的推动下，改善需求大量释放，多个高端品质项目逆势热销跑赢市场。数据最有说服力，2023年1-6月，东莞千万豪宅成交量达到771套，超过2022年全年的648套（数据来源克而瑞）。

  毋庸讳言，目前东莞中心城区，特别是南城市场之间的竞争比较激烈，产品同质化也非常严重，德天·凯旋府将如何突围而出，能否透露下你们的竞争策略？

  我们的合作团队在产品的打造上，对每一处细节反复考究雕琢，做到极致才罢休。比如，

  同时铝板具备优异的强度和耐久度，能够长时间保持原貌并减少后期养护成本，这也是时下高端豪宅青睐铝板外立面的原因；电梯选用了进口三菱电梯MAXIEZ-CZ，轿厢约3米净高，给业主五星级酒店般的归家仪式感；入户门选用步阳定制钢铜合金门；门窗选用YKK-AP系统门窗，拥有非常良好的应变气候变化能力，即使久经日晒雨淋，也能呈现光泽质感；全屋配置松下S系列中央空调，其所拥有的纳诺怡专利技术，能够分解和抑制PM2.5中所含有害于人体健康的物质，同时对肠道病毒、冠状病毒等病菌的杀灭率达99%以上，（数据来源：J2006WT8888-02711-01/J2003WT8888-00465），可以有效保障家人呼吸健康；厨房选用意大利米兰miForm橱柜，配置西门子内嵌式冰箱、洗碗机等厨电四件套；瓷砖选用进口釉料的简一大理石瓷砖，小于0.5毫米的密缝铺贴和无限连纹技术，使得地面浑然一体；卫生间选用国际大品牌“科勒”，主卫配置全智能马桶；玄关柜、卫浴柜、房门皆由欧派定制。▲德天·凯旋府项目实景图

  又如，在单体设计采用“钻石型”的建筑布局，巧妙的将建筑一端扭转45°，从而避免了户与户之间对视的尴尬，同时也优化了景观视野和通风采光。

  再比如，德天·凯旋府创新地采用墙体外翻设计，延展飘窗尺度，打造全屏飘窗，同时利用飘窗摆放床位，极大延展了卧室空间。

  公园住宅这一品类已经有二十年的开发历程，也受到广大业主的认可，未来房地产市场我认为还是以改善性需求为主，德天凯旋府开发愿景仍然是秉承“公园筑家”这个经营理念，打造更有文化渊源的社区公园，树立符合时代需求的公园住宅标杆产品。▲德天·凯旋府园林实景图

  德天·凯旋府项目为294席尊贵业主打造一座专属公园一一“兰亭园”，兰亭园有五大主题园林，分别是兰序园，峻璟园，稚趣园，和畅园及悦动园。兰亭园的由来是根据1670年前，大文豪王羲之携手41位名士在兰亭绕水而坐，诗酒唱酬，游目骋怀，刻画出中国名士贵雅的生活图景。德天·凯旋府延续《兰亭集序》的艺术精髓，将字里行间的精妙之道，应用到园林里的山、水、亭、廊、桥，重塑兰亭高雅生活图卷，相逢时代名士。

  当然，中国园林的造价成本也是非常昂贵的，高达1800元/平方米。同时，我们也与政府沟通达成了由我们出资，尽快将项目外围的公共用地打造成市政公园，让业主拥有更美好的居住环境。

  售楼处电线. 房地产定义：房地产是一个综合且复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可大致分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物则依附于土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包含房屋和构筑物两大类。房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。

  2. 房产与地产：房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅商铺、厂房、仓库以及办公用房等。地产则是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。

  3. 房地产特点：由于其位置的固定性和不可移动性，房地产又被称为不动产。

  4. 房地产拍卖：其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

  1. 商品房：是指房屋由开发商建设出售的，买受人取得房屋产权证后，能自由对该房屋进行买卖、出租。

  2. 成本价住房：成本价房屋是房改售房的一种规定，职工以成本价购买房屋后职工拥有房屋的全部产权，职工再次上市出售，必须征得售房单位的同意。

  3. 标准价住房：标准价房屋是房改售房的一种规定，出售公有住房时，职工占有一部分产权，单位占有一部分产权，一般是职工占有94%的产权，单位占有6%的产权，职工以标准价购买的住房拥有部分产权，被称之为标准价房屋。

  4. 经济适用房：为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。

  5. 房改房：房改房是指城镇职工根据相关规定，按照成本价或标准价购买的已建公有住房。

  1. 建筑面积：指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

  2. 套内建筑面积：指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

  3. 使用面积：是建筑面积扣除公摊面积及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积，俗称地砖面积。

  4. 公摊面积：指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其他一些配套设施的面积总和。

  5. 占地面积：建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线. 预售面积：指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。

  7. 销售面积：套内建筑面积+公摊的公用建筑面积；商品房按“套”或“单元”出售。

  9. 共有建筑面积分摊系数：整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值。

  10. 预测面积：购房者在购买期房时，无法获知准确的房屋面积，开发商会根据设计图计算出房屋的预测面积，供购房者参考。

  11. 实测面积：房屋建成后，房产测绘单位会对房屋进行实际测量，得出的房屋面积即为实测面积，也是购房者实际使用的面积。

  12. 合同约定面积：购房者在签订合同时，开发商会在合同中注明预测面积，并按照这一个面积计算房屋价格。合同中一般也会说明预测面积和实测面积存在误差的处理办法。

  13. 产权登记面积：购房者在买房后办理产权证时，产权证上会有一个面积说明，即产权登记面积，一般按照实测面积来登记。

  o 看房选房：实地查看房源，了解房屋位置、户型、面积、装修等情况，同时对比不同房源的性价比。

  o 签订合同：与开发商签订购房合同，明确房屋价格、付款方式、交房时间、违约责任等条款。

  o 办理贷款：如需贷款购房，需向银行或公积金中心申请贷款，并提交相关材料和证明。

  o 产权审查：要求卖方提供合法的产权证书正本，并查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。如房主、登记日期、成交价格、卖方产权的完整性、有没有被抵押、是否共享等。

  o 房源审查：搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般公房必须要原单位盖章后才能出让。

  o 房屋质量：检查住宅质量，包括墙面、地面、天花板等是否有渗水、裂缝等问题。

  o 物业与配套：了解小区的物业管理上的水准、配套设施是否完善，以及周边的生活环境。

  o 合同细节：在签订合同时，务必仔细阅读合同条款，确保自身权益不受损害。

  o 条件：贷款人需具有完全民事行为能力、常住户口、固定住所、正当职业和稳定收入来源，并具备按期偿还贷款本息的能力；抵押房产需产权明晰、符合